폐업을 임대인에게 언제 알릴지는 인간관계의 문제가 아니라 계약서에 적힌 통보 기한의 문제입니다. 마음의 준비가 되면 말하겠다고 미루는 동안 기한이 지나가고, 그때부터는 원상복구를 아무리 서둘러도 월세가 계속 붙습니다. 원상복구에서 가장 아픈 지출이 공사비가 아니라 통보가 늦어 얹힌 임대료인 경우가 있습니다. 통보 전에 무엇을 확인하고 무엇을 함께 정리해 두어야 하는지 순서대로 적어 두겠습니다.
통보 기한은 계약서 어디에 적혀 있나
통보 기한은 대부분 임대차계약서의 계약 기간 조항이나 해지·갱신 관련 조항, 그리고 뒷면 특약사항에 적혀 있습니다. 표현은 계약서마다 달라서 계약 만료 몇 개월 전까지 서면으로 통지한다는 문장으로 적히기도 하고, 갱신을 원하지 않으면 언제까지 알린다는 형태로 적히기도 합니다. 조항 제목만 훑지 마시고 기간을 나타내는 숫자가 나오는 문장을 전부 찾아 표시해 두십시오.
특약사항은 특히 놓치기 쉽습니다. 본문에는 일반적인 내용만 있고, 통보 방법과 원상복구 범위 같은 실제 돈이 걸린 조건은 손으로 쓰거나 따로 붙인 특약에 들어가 있는 경우가 많습니다. 계약서 원본이 어디 있는지 모르겠다면 부동산 중개사무소나 임대인 쪽에 사본을 요청해서 먼저 확보하시는 것이 순서입니다.
조항을 읽어도 해석이 갈리는 문장이 있다면 그 문장을 그대로 옮겨 적어 두십시오. 나중에 원상복구 범위를 두고 생기는 다툼에서 기준이 되는 것은 기억이 아니라 계약서의 문장 자체입니다.
통보가 늦으면 무엇이 늘어나는가
통보가 늦으면 가장 먼저 늘어나는 것은 임대료입니다. 장사를 접어 매출은 0인데 계약이 살아 있는 동안의 차임과 관리비는 그대로 나가고, 그 부담은 철거가 끝나 열쇠를 넘길 때까지 이어집니다.
여기에 공사 일정이 겹칩니다. 통보를 미루다 보면 명도일이 촉박해지고, 촉박해진 일정은 폐기물 반출 차량과 인력을 원하는 날짜에 잡기 어렵게 만듭니다. 급하게 잡은 일정은 야간이나 주말 작업으로 이어지기 쉽고 그만큼 비용 조건이 나빠집니다. 시간을 잃으면 선택지도 함께 줄어드는 셈입니다.
마지막으로 보증금 정산이 늦어집니다. 원상복구가 끝나야 반환 절차가 시작되는 것이 보통이라, 통보 지연은 그대로 보증금이 묶이는 기간의 연장이 됩니다. 폐업 이후에 당장 쓸 돈이 필요한 상황이라면 이 지연이 가장 아픕니다.
통보와 동시에 확인해야 할 원상복구 범위
통보는 원상복구 범위 확인과 같은 날 시작하는 것이 좋습니다. 언제까지 비워 달라는 말은 곧 어느 상태로 되돌려 달라는 말과 붙어 다니기 때문입니다.
확인할 것은 기준 시점입니다. 입주 당시의 상태로 돌리는 것인지, 골조와 바닥만 남기는 이른바 기본 상태로 돌리는 것인지에 따라 작업량이 크게 달라집니다. 입주 전 사진이나 인수인계 도면이 남아 있다면 그것이 가장 강한 근거가 됩니다. 범위를 잡는 기준과 보증금이 어떻게 연결되는지는 원상복구 범위와 보증금의 관계에 정리해 두었습니다.
범위를 말로만 맞추면 나중에 반드시 어긋납니다. 철거할 것과 남길 것을 항목으로 적고 임대인과 같은 종이를 보면서 확인하십시오. 저희가 견적서를 항목별로 드리는 이유도 그 종이가 그대로 확인 자료가 되기 때문입니다.
말로 한 통보가 남지 않는 이유
말로 한 통보는 나중에 증명할 방법이 없습니다. 통화로 분명히 알렸다고 기억해도, 상대가 그런 말을 들은 적 없다고 하면 그 자리에서 남는 기록이 없습니다.
그래서 통보는 남는 형태로 하시는 편이 안전합니다. 문자나 메신저처럼 발신 시각이 기록에 남는 방법으로 보내고 화면을 저장해 두십시오. 내용에는 폐업 예정이라는 사실, 계약 종료 희망일, 원상복구 협의를 요청한다는 문장을 함께 넣는 것이 좋습니다. 통화로 먼저 이야기했더라도 같은 내용을 문자로 한 번 더 보내 두면 기록이 남습니다.
형식과 효력에 관한 판단이 필요한 대목은 여기서 단정하지 않겠습니다. 계약서에 통지 방법이 지정되어 있는 경우도 있으니 조항을 먼저 확인하시고, 임대인과 의견이 갈릴 조짐이 보이면 전문가 상담을 받아 보시길 권합니다.
통보 시점에 이미 정해 두면 좋은 것들
통보하는 시점에 명도일과 철거 착수일, 그리고 그 사이의 순서를 대략이라도 잡아 두면 이후가 훨씬 수월합니다. 날짜가 서면 짐 정리와 집기 처분, 폐기물 반출을 어느 순서로 붙일지가 자연스럽게 정해집니다.
함께 정해 두면 좋은 것은 전기와 가스, 수도 같은 설비의 해지 시점입니다. 철거 작업에는 전기가 필요하기 때문에 공사 전에 미리 끊어 버리면 일정이 도리어 꼬입니다. 인터넷과 정수기 같은 임대 장비의 반납일도 같은 이유로 함께 맞춰 두십시오.
폐업을 앞두고 어디부터 손대야 할지 막막하시면 자주 나오는 질문을 모아 둔 자주 묻는 질문을 먼저 보셔도 좋습니다. 범위와 일정이 대강 잡히신 뒤에 010-5647-4577로 연락 주시면 현장을 보고 항목별 견적서를 드리겠습니다. 통보는 빠를수록 선택지가 많아집니다.
Q. 문자로 통보해도 효력이 있나요?
A. 계약서에 통지 방법이 정해져 있는지부터 확인하셔야 합니다. 서면 통지처럼 방법을 지정한 조항이 있으면 그 방식을 따르는 것이 안전합니다. 지정이 없더라도 문자나 메신저는 발신 시각이 남기 때문에 통화보다 기록으로 유리합니다. 효력 여부가 다툼이 될 것 같다면 전문가 상담을 권합니다.
Q. 통보 후 마음이 바뀌면 취소할 수 있나요?
A. 임대인이 동의하면 되돌릴 수 있지만 일방적으로 취소되지는 않는다고 보는 편이 안전합니다. 임대인이 이미 다음 임차인을 구하기 시작했다면 상황이 더 복잡해집니다. 그래서 통보는 마음이 정해진 뒤에 하시는 것이 좋습니다. 되돌려야 하는 상황이라면 계약서 조항을 확인하고 상담을 받으시길 권합니다.
Q. 임대인이 답을 주지 않으면 어떻게 하나요?
A. 답이 없어도 통보한 기록을 남겨 두는 것이 먼저입니다. 보낸 내용과 발신 시각이 남아 있으면 나중에 언제 알렸는지를 설명할 수 있습니다. 답을 기다리는 동안에도 원상복구 범위를 스스로 정리해 두시면 협의가 시작될 때 시간을 아낍니다. 연락이 계속 닿지 않으면 전문가 상담을 권합니다.
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